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郑州家居建材市场调查：东建材二楼八成空铺，疲态尽显

家居建材行业样本市场的商铺空铺率，有些建材市场空铺惊人，整层空着;有些建材市场则极少空铺;一些新的市场招商不太理想，存在15%—20%的空铺率。

老市场

部分老市场空铺惊人

郑州某建材市场，商户们正在营业

在郑州的专业市场中，已很难数得出几个能历久而不衰的样本市场。

城市规模不断扩张，城市规划不断刷新的大势之下，每一座市场，都犹如孩童手里的积木，搭起来，推倒重来，再搭起来，再推倒重来。

一次又一次推倒重来的过程，无疑也是市场格局和商业利益重组的过程。在这个过程中，有的市场不断衰老，有的市场正雄心勃勃，等待成为新的王者。

一度兴盛辉煌的东建材(郑州建材大世界)，商品曾辐射周边十多个省域，据说在当年，除新疆、 ### 之外，几乎全国所有省、市的建筑材料厂商和总 ### ，都先后进场经营。

然而今日，当我们再次来到郑州东建材做市场调研时，它显示出来的落寞，令人唏嘘。

尽管这里依然因为占据城市中心的地利之势，一楼临巷的底商仍然满铺经营，但楼内却疲态尽显，其二楼八成都已空铺，仅电梯口处有为数不多的几家商户在经营，三楼则空空荡荡，一名正在装货的商户说，这里早已经成为仓库，很多商户的货物没地方存放，就搬到了三楼。

城市批发市场的外迁大潮中，东建材无疑算得上受影响更大的恐龙之一。

D女士是一位从业近20年的家居商户，1999年，她就是东建材的商户了。2003年的时候，她进驻了名优建材城，并进而过渡到现在的凤凰城，实现了业态和形象的升级。

然而岁月流转，繁华落尽，和她同期进驻在凤凰城3楼的同行们，如今好多已经离开。她说：“当时在这一层做木地板的商户有115个，现在只剩下30户了，生意不好做，很多人都不干了。”

10年前买房的郑州人恐怕都知道，当时的凤凰城称得上郑州知名的品牌建材市场，店面富丽，客流旺盛。至今，凤凰城的官网还如是介绍自己：“占据了河南省建材家居半数以上的市场份额。”

然而如今，凤凰城南城三楼的不少商铺都空着，空铺率已有四成左右。

郑州某建材市场，一些商户贴出了招租的广告

新市场

新市场也吃不饱

并不是所有“老市场”都存在空铺率上升的压力。

在天荣国际建材港的B区，河南商报记者走访发现，仅有3个空铺。

一位商户告诉记者，这里只要有空铺，不久就会被招商出去。他认为，在郑州北部区域，设施及配套完善的建材市场并不多，有的建材市场还在违建或外迁名单内，这也成为该市场空铺不多的原因之一。

同样，郑东建材家居城D馆1层木门、木地板区的空铺数量也很少，仅有2间。

一位商户认为，老市场虽有一些弊端，诸如业态混乱、进货车辆出入不便等，但客流量相比新市场大，所以很多商户还是愿意去老市场。

即便是二楼空铺率很高、三楼成了仓库的郑州建材大世界，其一楼临街区域，也是很难找到空铺。一名商户称，该市场位置较好的区域可谓一铺难求，一间10平方米大小的铺位，租金也有4500元/月。

没有人愿意看到空铺。

市场方不愿意，商户也不愿意。一位商户说：“一个市场如果空铺太多，会给消费者很不好的印象，对我们留下来经营的商户很不好。”

郑州市的批发市场外迁过程，实际上扩大了商户的规模，一位经销品牌瓷砖的商户介绍，随着市场的外迁，郑州陶瓷行业的从业者增加了60%。还有一位主要从事建材行业运输的物流公司老总介绍，郑州的建材商户恐怕至少得有三四万户。

但，商户增加的同时，新市场也在大量涌现，商铺数量成几何倍数递增，所以新市场也没有吃饱。

在西四环旁的金马凯旋建材批发城二楼(该层主要经营木门、木地板等)，这里的空铺也有两成左右。

一位商户说，这个市场开业晚，我们去年才进来，市场的知名度还不行，需要加大宣传。

租金对比

各建材市场租金相差很大，与位置和定位相关

郑州某建材市场，商户们正在营业

刚入伏天，天气愈加闷热，商户小风的店里，唯有摇着头的风扇“呼呼”作响，吹走天气的烦闷。

小风在天荣国际建材港做地板生意，5年前被亲戚带入这一行，虽然早期经营一度艰难，但他觉得自己做老板比外出打工强，能生存下来全靠坚持。

对于地板行业来说，春秋两季销售增量明显，而夏季销售增长却很乏力。

小风坦言，除了经济大环境、销售淡旺季的影响之外，租金每半年都要小幅上涨，4年前刚进入市场时，租金是35元/平方米/月，现在租金算下来也有76元/平方米/月。

市场内一名做木门生意的商户称，这里的商铺一铺一价，他家的铺位租金价格较高，达到88元/平方米/月。

在位于商都路的郑东建材家居城D馆一楼，多是经营木门、木地板的商户，记者走访时已临近中午，这里的顾客并不多。

一楼一名商户介绍，D馆商铺的租金在30-40元/平方米/月，根据位置的不同价格也不一样，区域外围一些较偏的商铺租金还会更低。在他看来，租金还是很合理。

“生意不温不火，市场的位置还算比较好，但名气还有待提升。这里做木门、地板生意的商户大家各有销售门路，仅靠散单商户会吃不饱的。”

另一名商户则称，他家的商铺租金28元/平方米/月，由于客源不多，他常常在外跑业务，或是跟一些装饰公司合作，仅靠上门客户难以为继。

郑州建材大世界的商户提供的租金信息显示，这里更是一铺一价：有的店铺租金14万元/年，有的则是5万元/年。

相比而言，凤凰城由于定位于品牌形象店市场，其租金也相对较高，三楼每间4600多元，一楼每间6400多元，受访商户大都不太清楚每间商铺的具体面积，“每平方米基本上合一百多元吧。”

租金变动

只有少数市场降租，多数市场维持不变或涨价

由于针对各行业的市场调研还在持续推进，我们不知道建材家居市场是不是“最不景气”的市场，但相信，一定会是“最不景气”的市场之一。

采访中，多数商户都表示“没生意”，填写的问卷结果显示，绝大多数商户都认为“行业整体利润下降了。”

但即便如此，并没有太多受访样本市场降低商铺租金。

凤凰城算是样本市场中位数不多的一个。其南城一位商户透露：“我们的租金去年打了八折，今年如果是一次性把一年的租金交清，在八折的基础上再打九折，相当于7.2折。”

而在天荣国际建材港的不少商户提到，建材区的合同租金每半年签约1次，每次签约租金都会上调。

在新市场，更多的情况是因为铺租优惠力度的下降而“变相涨租”。金马凯旋建材批发城的二楼木门、木地板商户和华南城建材区的木门、木地板商户，遇到的都是这种情况。

这两家新市场，为了扶持商户，签约时对前期经营都有租金优惠，金马凯旋建材批发城二楼的租金是45元/平方的半价，即今年是22.5元/平方，明年则会调整到7折，租金会超过30元。华南城商户的租金目前也多处于合同的“半价”优惠期内。首期合同结束后，商户认为铺租会有调整。

河南商报首席记者王俊伟记者彭大龙/文

记者唐韬/图制图/郑萌

中原建材风云三十年：东建材完成造富神话，郑汴路撑起百亿商圈

河南商报首席记者李兴佳实习生冯馨戈张郁/图

大时代下，你走的每一步，都在为未来打伏笔。

当时，某位关键人物，某个不经意间的想法或举动，都左右着未来数十年行业走向。

建材江湖三十年的叙事，就在实权人物、商户与政策长达几十年的博弈中，铺展开来。

上个世纪90年代，郑州建筑装饰材料市场开业

【关键年份】

1992年， ### 南巡讲话。时代的大潮暗流涌动。

这一年，许家印丢掉铁饭碗，怀揣2万元只身南下；万隆将漯河肉联厂生产的之一根火腿肠命名“双汇”；国内之一个首富牟其中，用价值4亿元的500车皮日用小商品换购四架苏制飞机，并从中赚了8000万；“台商”王任生回到中原，开腔河南话。

六年后，国家才宣布停止住房分配，改行货币化。房地产被推到历史舞台，然而，商品房能否催热建材贸易，尚是一个悬而未决的疑问。

我们本文中的这些主角，已经提前行动起来。

杜金满从郑州市工商局副局长任上“下海”，拿着5枚军功章去贷款，吃了闭门羹。两年后西、东建材开业。

徐国强被推为杨庄村党支部书记，连夜开会，开建沙发材料市场，承接老坟岗外迁商户，这才有了日后的建材“中博系”。后来，杨庄村改为中博股份，一千多户村民每户收到了21万元大红包。

1995年除夕夜，刚上任张庄村党支部书记的时喜平，去杜金满家借钱。退无可退，时喜平启动改革，才有了后来的“201户村民每家分得六层楼”，只靠房屋出租，每户年收十万元。

凤凰台村小组长朱铁玉，筹建鑫山实业，并给旗下建材市场起名“凤凰城”。有人来收保护费，他几个 ### ，一小时内能调动5个村的治保队。

命运早已提前偷偷作了标记，只等时代大戏鸣锣，被选中的人陆续登场。

故事的开头，交织着渴望、梦想与雄心。

1994年，春季郑州建筑装饰材料展销会（资料图）

【郑汴路上三件大事】

连接郑州与开封的郑汴路上，有个凤凰台村，这里是郑州“东大门”。古代这里曾是一个巨大的湖面，叫做东湖，传说神鸟凤凰来栖并遗赠稻种，叫“凤台仙”，后来被武则天命为贡米。

新中国成立后，每逢丰收季，货站街上的军车成批来装运北京。

到了上世纪八十年代，凤凰台村连同周边十里铺、张庄、杨庄、白庄和王庄，尚是大片庄稼地和鱼塘。此时，朱铁玉还不是凤凰台村王庄村民组组长，徐国强也不是杨庄村党支部书记，时喜平上任张庄村党支部书记是十多年后的事。所有人都没预料到，日后这里会是批发市场的聚宝盆，短短两公里的郑汴路会长成为百亿元的建材财富商圈。

1992年，这里发生了三件大事。 ### 南巡讲话刮起的改革开放春风，侵入中原腹地。春潮澎湃起，凭粮票布票供销的计划经济渐入黄昏，中原人摩拳擦掌，想要闯入商业江湖激荡一搏。

另一件是，河南省 ### 征用杨庄等土地200亩，砸下1.3亿元，开建“郑州中原国际博览中心”，就在郑汴路北侧。就像家庭置办彩电冰箱一样，这是郑州人节衣缩食办的一个大件儿。

嗅得商机的徐国强，和村干部连夜开会，在郑汴路南建了河南规模更大的沙发材料批发市场，占地60多亩，主要是承接从原老坟岗拆迁来的商户。土地是徐国强和杨庄更大的资本，这才有了日后的中博集团。

上世纪九十年代郑州建材大世界（资料图）

【受命下海，开创东建材】

第三件是，杜金满受命“下海”。他从郑州市工商局直属分局副局长转任工商房地产投资开发公司总经理，陪他一起创业的有200名局机关分流人员，以及空空如也的钱袋。

这个人物正式走入中原建材批零业视野，并左右着此后行业的30年跌宕格局。

他的任务是筹建建材批发市场。没有钱，银行不肯贷款，他急得把自己在部队获得的5枚军功章摆在银行行长桌上，用人品担保，依然不凑效。

郑州嵩山路齐礼闫村的村民被打动，村里没收土地使用费，并另投资100万元，筹建西建材。1994年西建材开业，它的意义在于将之前零散摊位集中到了一个专业市场经营。

顺着西建材往东走十公里，就是凤凰台、张庄、十里铺。郑州市工商局与这些村庄联营，投资7000万元，投建建材大世界（即东建材），占地450亩。杜金满任职建材大世界集团有限公司董事长兼总经理。

东建材晚于西建材，面积却是后者的7倍。这是一家国营建材市场，当时号称全国更大。从招商到开业，比原计划提前了十个月，东建材获封“深圳速度”。

1995年年底，寒风冷得刺骨。东建材开业典礼上，108面旗帜飒飒作响，尹相杰、毛宁、那英、于文华在台上劲歌热舞。

这开了批发市场邀请演艺明星助阵的先河。在此之后，批发市场逢开业邀明星站台成为惯例：2006年，大厨房农副产品物流港，邀来了朱军、周涛、张靓颖、何洁、郭峰，宣传费用花去3000多万元；凤凰城曾先后迎来朗朗、郭晶晶、濮存昕等；郑州居然之家十周年庆，邀来李宇春、周传雄、黄小琥等；郑州南四环一综合市场2018年开业，邀来佟丽娅、金志文、高进，花去一百多万元。

东建材的营销堪称大手笔，在出租车上做广告，只要上车的乘客不知道有“东建材”，就继续投放；建筑格局上，更是首创环形设计，经营摊位面对面、背靠背，不留死角，号称“十五年领先，三十年不落后”。