惊了！南京首个喊价5万的楼盘！时隔8年竟然还没卖完

在南京，普通住宅，均价最贵的还没有突破5万/平米。

而事实上，早在2011年，南京曾有“豪宅”横空出世，喊价5万，一时震惊了整个南京楼市。

然而，悲剧的是，时至今日，这家楼盘还没卖完，堪称南京楼市的一朵奇葩。

01 城中豪宅陷入滞销

这家楼盘就是“红极一时”的菲呢克斯。

据网上房地产数据显示，早在2011年12月份就已开盘的菲呢克斯，8年过去只卖了116套，成交比例53.61% ，成为南京城中为数不多的滞销楼盘。

数据来源：网上房地产

2011年，在一片降价浪潮中，位于龙蟠路的菲呢克斯国际公寓高调亮相，喊价5万，成为南京之一个喊价5万的楼盘 ，用当时的话说，这里的房价需要“50潘”（注：“1潘”=1000元/平方米），一时间众说纷纭。

对此，开发商天鑫置业董事长姚建表示，“菲呢克斯国际公寓在南京市场上市，并没有特别考虑上市的时间以及市场的行情，能完整的呈现这一产品就已经是一种成功。这样的品质和地段，如果放杭州，要10万/平米，在上海，就要20万/平米了。”

菲呢克斯国际公寓新闻发布会现场

在开发商看来，菲呢克斯不输南京任何一家豪宅，也将成为南京之一无二的个性产品。

据了解，菲呢克斯是65年产权的酒店式公寓，可以落户。

2011年2月16日，菲呢克斯首次销售，精装价格44000元/㎡ ，尽管比放风价格低了不少，还是受到了一片质疑，销量也是相当惨淡，半年过去只买了一套。

面对质疑，这家开发商采取了一系列营销策略，譬如推出“23000元/㎡特价房”、“10万抵100万”、“买房送豪车”等活动，在2017年的时候，甚至换了个马甲“金陵凤栖园”重出江湖， 然而还是收效甚微。

据了解，项目位于龙蟠中路与常府街交汇处西南角，西邻秦淮河，北侧为达美广场，南侧为达美御园，项目所在的龙蟠中路也被称做为南京之一条景观大道，属于城中的黄金地段。

然而，就是这样地处黄金地段、天生自带高光的豪宅，却陷入了滞销的局面，时至今日，将近8年还没卖完。

这究竟是为什么？

02 为什么菲呢克斯卖了8年还是卖不完？

值得一提的是，在我爱我家实体店，销售告诉我，菲呢克斯目前无新房在售，开盘的房源已经卖完，现在只有二手房在售。

但是小编查阅了相关网站，发现各个平台都能查到新房在售。

究竟谁说的是真的？我拨打了网站上面的咨询 ### ，销售告诉我：“是有新房在卖的，但是这个盘不好卖，现在只有一些尾盘在卖，去过现场的都看不上。”

连中介都这么说，可想而知这个楼盘有多差了。俗话说“买房看地段，选房看户型”，但如果产品不行，就算是黄金地段，客户也不会买账，菲呢克斯就是一个典型的例子。

1、居住体验差

据了解，项目一共有25层，容积率6.8，绿地率30%，建筑密度28%，七梯八户 ，数两百户人家挤在一栋大楼里，密度可想而知。

从小区设计来看，菲呢克斯是典型的点式楼，一层有八户，呈圆周状分布，不是传统的坐北朝南，而是四个方向都有，房子前后也不通透，空气流通不好，居住体验差。

虽然是公寓改住宅，但是却没有普通小区所拥有的绿化、公共活动空间和其他内部配套，公共区域还存在不文明晾晒行为。

据中介透露，菲呢克斯还没有燃气，住户都是用电磁炉。

再来看看户型，130平米的只有两室，可想而知得房率有多低，实用性不强，居住舒适性也将大打折扣。

小编去实探的时候，还发现有房源正在施工。

2、一二手房无倒挂

一般情况下，由于税费、装修等问题，二手房都是比新房贵的，然而根据网上数据显示，目前菲呢克斯的新房价格比二手房还高，目前菲呢克斯新房价格在35500元/㎡。

二手房报价在32523元/㎡ ，这就意味着你以3万5的价格买进，过了几年可能还要降价出售，买房虽然不全然是为了投资，但没有投资价值的房子又有几个人会去买呢？

值得一提的是，菲呢克斯的二手房也不好出手，据链家平台显示，小区二手房近三个月没有成交数据。

3、天价车位、物业费

据业主透露，2006年的时候，菲呢克斯的车位就挂出了80万的天价，一个车位售价80万，子母车位120万。

“开发商通知我们，一个车位售价要80万元，家里有两辆车的，提供子母车位，售价达到120万元，这些都是有产权的。还有那种没产权的，立体车位，是22万元。开发商出的通知讲，从3月5日开始，没有车位的业主，不能开车进小区。这个太没道理了，车位售价这么贵，我看在远郊的地方都能买套房子了。”张女士说。

要知道，这个价格都能在远郊的地方买套房了。

目前，菲呢克斯的车位对外出租，白天8元/小时，晚上2元/小时。

据中介透露，菲呢克斯的物业在4.5元/平方米，且菲呢克斯房源的面积较大，每年的物业费都是一笔不小的费用。

4、面积过大

据网上数据显示，目前菲呢克斯在售的尾盘房源，户型面积130㎡、180㎡、310㎡，均价35500元/㎡。

尽管菲呢克斯的价格一降再降，但这样的大户型，总价还是十分高昂，在南京，同样的总价，有很多更好的选择。

众所周知，投资客青睐的都是小户型，小户型比较灵活，也容易出手，而菲呢克斯大部分都是大户型，这样的面积，用来自住或者投资，好像都不太合适。

5、环境不好

菲呢克斯地处市中心，周围都是在建工程，环境嘈杂。

此外，开发商引以为傲的“秦淮河观光带”，其实是只是一条小水沟，小编走到小区后面的时候，一股难以言喻的味道扑面而来...

再来看看内部环境，小编在小区里面环绕了一圈，除了右侧的一点草坪和几棵树，小区再无其他的绿化。

有豪宅的心，却没有豪宅所必备的景观资源，只能说，菲呢克斯的定位有些“一厢情愿”。

6、口碑不好

据了解，菲呢克斯在网上差评居多。

有意向的购房者听说之前卖得不好都不敢入手，除此之外，菲呢克斯的多次降价、跳水也引起买房人的恐慌。

有人说，那是南京大平层公寓历史上最黑暗的时刻，直至2016年楼市回暖，菲呢克斯的均价才从2万上涨至3万+，然而买的人还是寥寥无几。

如今菲呢克斯的尾盘价格被定格在3.5万左右，可真正记住这个项目的人又有多少？

来源：南京楼市

南京菲呢克斯国际公寓建筑设计欣赏

建成时间：2013项目地点：南京建筑面积：37050 平方米

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