900亿债务压顶,传200亿“甩卖”地产业务,红星美凯龙的西安项目怎么样了?
@红星美凯龙
时代总是会惩罚那些盲目多元化的企业。
3月30日,据《证券日报》报道,红星美凯龙与远洋资本完成签约,将旗下红星地产股权出售给远洋资本,股权 ### 对价为人民币10.3亿。根据协议,本次交易完成后,远洋资本将获得红星地产18%的股权。
尽管此前传言中“200亿元”对价并不属实,但红星美凯龙是否会彻底剥离其地产业务,仍然成为人们关注的焦点。
红星美凯龙,在西安人的印象里,这只是一家家居装饰卖场。从2007年进驻西安以来,已经陪伴了西安人家居生活13载。
事实上,作为一家在港交所上市的民营企业,红星美凯龙集团不仅仅是家居装饰及家具商场运营商,同时,它还拥有爱琴海购物公园、红星太平洋影业、电商物流、星艺佳、地产开发等业务板块。
其中,红星地产是红星美凯龙直属的房地产开发企业。2009年,房地产市场火热,各种资本涌入,原本专注于家具卖场的红星美凯龙按捺不住,开始进军房地产开发领域,依托家居广场捆绑拿地,地产业务逐步扩张。
11年里,红星地产已在全国57个城市布局,开发了113个楼盘项目。借着自家家居广场的优势,红星地产快马加鞭,发展迅速,截至2020年,销售额达到480亿元,行业排名第66位,曾一度有独立上市的传闻。
溢价 ### 红星地产股份,亦是红星美凯龙的无奈之举。“资金的紧张已经不允许其多元化发展了,否则资金链一断,满盘皆输。” 西安地产圈业内人士告诉记者。
那么,红星美凯龙究竟遭遇了怎样的危机,令其断腕自救? ### 地产板块之后,其在西安开建的地产项目会受到怎样的影响?
从家居卖场到房地产开发
其实,红星美凯龙资金紧张早已露出端倪。
整个三月,红星美凯龙的掌舵人车建兴焦头烂额,他想尽一切办法“抢救”红星美凯龙。股权融资、发行债券、推动商管板块爱琴海集团赴港上市,基本上所有的招都用上了。
谁也不清楚,如今手忙脚乱的车老板,会不会怀念当初专注于家具销售的日子。
1966年出生在江苏常州的车建兴(亦称作车建新),在创业之前不过是一名普通的小木匠。1986年,靠借来的600块钱,成功开张了自己的私家作坊“红星家具厂”。两年后,他就开始了自产自销,并首创了订购式服务。一年时间就挣了50万元。
1991年,车建兴投资100多万元创办了一家能辐射到常州市及周边地区的大型家具专营商场――“红星家具城”。起初,以“前店后厂”模式,集产销展示于一体,为行业建立了一套新秩序和新规则。并迅速在全国各地复制,一口气开到24家店。
红星家具城日渐红火,企业销售额也从1991年的600万元飙升至1995年的1.5亿元。但由于扩张太快,投入过大,很多店面都出现了亏损。1996年,车建兴调整运营思路,扩大卖场,专注销售,还给大卖场取了个名字叫红星美凯龙。
之后,他受到肯德基的启发,开启了全国连锁模式,为了保证租场地能随时改动,车建兴大量买地、投资房产,开创“自己买地、自建商场”模式。每入驻一个城市,就会自己购地建卖场。
到2003年,红星集团已经拥有22家连锁大卖场,营业面积达120万平方米,销售额突破63亿元。到2008年,这个数字又翻了一番,自建卖场已达到了50家。
一边拿地,一边建大卖场。到2009年,成立红星地产,进军房地产行业似乎也就顺理成章。与万达广场的模式几乎如出一辙,红星地产也是依托红星美凯龙的家居卖场捆绑拿地,同时扩张。
红星地产主打产品是以“红星国际广场”的城市综合体,以及“爱琴海”命名的购物中心。包括了写字楼、SOHO、商铺、住宅等多种产品形态。
万达广场的重资产模式, ### 慢,现金流紧缺,一旦资金跟不上,就会陷入债务的泥潭。车建兴走上了和王健林一样的节拍上。
不过,随着2015年6月,红星美凯龙于香港联合交易所主板挂牌上市,以及2018年,又在上交所挂牌上市,成为中国家居行业之一家同时拥有“A股+H股”的上市公司。车建兴沉浸在上市所带来的辉煌里,而危机正朝他一步步逼近。
900亿债务压顶
目前,车建兴掌控的三个平台,红星美凯龙家居、红星地产及母公司红星美凯龙控股,财务状况都处于紧绷状态。
早在2020年9月8日,红星美凯龙秋季大会上,车建兴说,贯穿34年发展历程始终的,就是“危机感”三个字。
从红星美凯龙集团经营情况来看,家居建材商场业务是公司传统的强势业务,收入主要包括:自营家居商场的租赁及管理收入,以及委托经营管理收入。
但受2020年疫情影响,传统的家居卖场业绩不容乐观。据红星美凯龙2020年财报显示,前三季度家居营收分别为25.6亿元、60.2亿元、95.3亿元,同比2019年分别下滑27.5%、22.4%、19.2%,净利润连续三个季度降幅超50%,降幅分别为70%、59.4%、54.2%。与此同时,负债规模攀升至799.93亿元,创下美凯龙负债更高纪录。
再说红星美凯龙集团的近3年来的负债总额,分别为1479.73亿元、1680.96亿元及1860.84亿元,资产负债率分别为71.86%、71.93%、72.95%。
截至2020年9月末,红星美凯龙集团的长期借款、短期借款、长期应付款项,其他非流动负债、有息负债为908.8亿元。占负债总额比例为48.89%。
另一方面,多元化的发展,令红星美凯龙资产较多,但资产的变现能力却比较弱。3月初,红星美凯龙就推动其商管板块,上海爱琴海商业集团筹备在香港上市,估值约为120-150亿元左右。
其实,红星美凯龙更希望让旗下地产板块红星地产上市,一位业内人士告诉记者,目前A股依旧不允许地产企业上市及再融资,在港股上市的市值并不会高。
从数据来看,红星地产的表现在集团内部可圈可点,但放在整个行业来看,与房企巨头们一比,只能是小巫见大巫。
在观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单中,红星地产于2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元,2020年销售额小幅下滑至602.3亿元,位列TOP100房企第64位。
目前的市场环境下,头部大公司的发展会越来越迅猛,而一些非头部且民营企业的生存空间会越来越小。 “控股公司显然是趁红星地产还没彻底哑火之前,卖出个好价钱。”一位业内人士接受记者采访时说,红星地产较多项目位于三四线城市,自身的情况并不容乐观。
此次,将地产公司股份 ### 给远洋资本,亦是无奈之举。对于股权 ### ,红星美凯龙方面称:“不仅有助于财务上的降杠杆,也与红星美凯龙控股集团‘轻资产、重运营’的战略选择一脉相承。”
正如王健林将“万达地产”改名为“万达商管”一样,红星美凯龙也试图去地产化,来应付财务吃紧的状况。
股权 ### ,对西安地产项目影响几何?
提及红星美凯龙,西安人会想到首先是它的家居卖场。其实,在家居产品销售中,西北并非红星美凯龙的优势地区。很长一段时间,西安商场由郑州的西北中原区域公司管辖。
到2017年,车建兴曾到访西安签署多项协议。在西安城东、航天新城、以及西咸新区都有项目布局。
最主要的两个地产项目,一个是位于航天新城的红星·紫御半山住宅项目。这是红星地产在西安的首个住宅项目。占地307亩,已经于2017年取得预售证,进入市场。
第二个项目,正是于2019年以21.5亿元拍得东二环南段咸宁路一块地。用于建设爱琴海购物公园。
其实,红星地产拍得的这块地,早在2012年由新城区基础投资公司、西安普天通信设备厂、郅辉企业集团三方签订了项目改造协议。但由于工业企业搬迁难度大, ### 等问题,一直进展缓慢。
2018年,郅辉集团引入了红星美凯龙,计划将爱琴海购物公园落户该项目。然后,红星地产就顺理成章地拿下了这块地。2020年7月,据媒体报道,该项目投资为13亿元,占地42亩,包括一栋商业综合体、两栋超高层办公写字楼。当时该项目仍然在建设之中,预计2022年建成投运。
不过,最新的一份公证文件显示,爱琴海城市商业综合体的推广名改为“红星·天铂”,正在登记摇号销售的房源为商品房住宅。房屋均价为每平方米高达22000元。
看起来,股权 ### 远洋,对该项目并未产生相应影响。但这并不能代表红星地产已经安全着陆。在山西晋中等地,红星·天铂则因为房屋存在严重质量问题,工程缩水,而遭到业主投诉,而这也从侧面反映了红星地产所面临的负债压力。
近两年,红星地产为冲击千亿销售目标,频繁在各地逆势拿地。全年拿地金额高达200亿元,如此负债对母公司红星美凯龙已经造成严重拖累。
尽管红星美凯龙方面声称:“与远洋资本进行合作,只是‘财务上的投资’。实现优势互补。”但是,就目前来看,红星地产完全依托于家居卖场拿地策略,使其布局分散,就像在西安,仅仅两个项目,已经呈现出现存货高,回款慢等危险征兆,潜在的风险巨大。
在大型家居卖场日益萧条的大趋势之下,究竟如何解决红星美凯龙负债千亿的资金问题?在上市公司净利润每况愈下的情形下,未来会不会将地产业务彻底剥离?这些都是摆在车建兴面前的难题,也是大多数中小企业主们值得思考的问题。
(注:文中“车建兴”为上市公司工商注册名,但其官网称其为车建新)
红星美凯龙西安全球家居1号店开启淘货节
来源:【三秦都市报】
年味越来越浓,红星美凯龙西安全球家居1号店 “年末淘货节 周周0元起拍” 主题活动隆重登场,即日起至2024年2月6日,将不间断推出爆款家居单品和超多惊喜福利,让古城市民畅想购物的无限乐趣。
新年是传递福气和问候的时刻,红星美凯龙西安全球家居1号店为老顾客准备了“一条龙好物新年福袋”,包含电煮锅、对联、福字,让红星美凯龙的老友们可以感受到1号店对大家的关爱和祝福;2023年12月31日前在商场消费的顾客,凭统一收银定销货单,即可兑换“福袋”一份,每周 ### 50套;同期,顾客在购物过程中还可以享受到额外好礼,在全场任意品牌消费满3000元,还可领取精美下定礼一份,小米米家负离子吹风机等你带回家;还有一个让人心动的活动——周周0元起拍,现场超15组顾客即可开团,每天释放5件爆款单品,0元起拍,每次竞拍加价不低于3元,数量有限拍完为止。参与竞拍产品有:左右沙发、帝陶花洒、福乐床垫、云米智能锁,还有实用的家电产品,电饼铛、空气炸锅、绞肉机等,只要你在特定的时间内来到现场,就有机会得到这些好物,并以超低的价格将它们带回家。年末淘货节活动参与方式:活动期内每逢周六(1月13日、20日、27日,2月3日),下午2点,顾客至商场负一层中厅活动点位即可参与活动。
据了解,红星美凯龙西安全球家居1号店位于未央区北辰路,商场总建筑面积15万平方米,内含10大主题馆,建材、家具、电器、家装设计中心一应俱全,可轻松满足广大市民一站式置办新家。年末淘货,不妨抓住这个机会,来红星美凯龙西安全球家居1号店让爱家焕然一新。
本报记者 刘姝
本文来自【三秦都市报】,仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。
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