北京二手房首付比例 新政满月｜​北京：尚未调整首付及利率，二手房“以价换量”明显

新政满月｜​北京：尚未调整首付及利率，二手房“以价换量”明显

自5月17日央行、金融监管总局发布下调首付比例、取消贷款利率下限等信贷政策后，多个省市跟进落实。一线城市中，上海率先官宣降首付、降利率、限购松绑，广州、深圳也相继跟进。相比之下，北京相关政策仍未落地。

不过，自去年以来，北京多项房地产政策优化调整，尤其是4月30日，北京执行了13年的限购政策迎来松绑。在多重政策利好影响下，目前北京房地产市场行情如何？购房者预期如何变化？

“5·17”新政出台后，北京相关政策仍未落地

自“5·17”央行新政发布以来，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋，大部分城市首付比都降至15%水平，少数热点城市或与上海、深圳保持一致，为20%。不过，4个一线城市中仅北京尚未调整首付比及利率。

作为全国房地产市场调控政策力度更高的城市，北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。

事实上，从2023年三季度开始，北京楼市松绑“小步快走”，已经累计发布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；同年12月14日，降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月8日，北京公积金贷款额度更高可上浮40万元；4月22日，北京放松离婚信贷政策。

4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。

中指研究市场研究总监陈文静表示，自4月30日北京限购政策优化以来，5月北京新建商品住宅成交3222套，新房成交套数环比4月有小幅下降。新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5月份新房成交量在一线城市中降幅更大。

以价换量下二手房成交量保持高位

值得关注的是，北京地区二手房市场成交量出现放大迹象。北京住建委官网统计数据显示，5月份全市二手房网签13383套，环比上涨0.2%，和去年5月相比上涨3.1%，市场成交热度有所提升。而进入6月，市场交易有进一步回暖的趋势。北京二手房挂牌总量呈现下降趋势，二手房去化压力减弱，供需矛盾有所缓解，在一定程度上增强了购房者信心。

在中原地产首席分析师张大伟看来，从“5·17”新政开始，北京二手房市场好像又“满血复活”了，延续了四周休息日2000套左右的成交量。市场焦点肯定是“老破小”，其也是之前两年价格跌得最多的一类房源。

陈文静也认为，在“5·17”新政后，市场预期出现明显回升，部分购房者入市节奏加快，在“以价换量”带动下，5月份二手房成交量保持高位，同比小幅增长。但是，由于购房者普遍预期北京跟进“5·17”新政，这导致部分客户再次观望，等待降利率落地以减轻还贷压力。

值得注意的是，北京二手房市场“以价换量”的趋势明显。从价格表现来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月份，北京二手房价格同比下跌5.67%。同时，北京二手房价格环比连续下跌13个月，且环比跌幅较大，短期内二手房价格调整压力仍在。

未来是否优化政策？

那么，未来北京房地产政策还会不断优化吗？张大伟表示，高性价比的二手房房源已经去化，如果没有政策变化，后续市场可能再次进入博弈中。

陈文静认为，当前，全国房地产市场调整压力仍在，仍需要核心城市市场回暖带动，提振市场信心，稳定市场预期，因此北京有必要加快跟进落实“5·17”新政，降低首付比例、降低房贷利率，若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率更低3.5%等政策，将能够极大地提振市场信心，促进市场交易回升。

已经看房近半年的张 ### ，在5月17日新政后就格外关心北京是否调整首付和利率。“尤其是利率，直接降低每个月的月供负担。我们就边看边等吧。”

除信贷政策之外，陈文静表示，北京需求端政策仍有多个可优化方向，如：降低非京籍社保/个税年限要求，如5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；进一步提高公积金贷款额度。

2024年6月18日新京报贝壳财经周刊《5·17新政满月 九城楼市观察》。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 制图 俞丰俊 校对 杨许丽

看这一篇就够！北京二手房交易金额、贷款、契税大总结（含案例）

假设:

你有首房首贷的资格

通过链家服务

最终和业主谈下来的二手房价钱为400w

房子满五唯一且90平以下

交易结构

[成交价] : 400w

[网签价/评估价]:400wx95%=380w，一般房子都能给到95%

[贷款]:380wx65%=247w,注意此处按照网签价计算，首房首贷时65%为最多可贷款额度

[首付] : 400w- 247w= 153w,注意此处是用成交价减贷款而非网签价

首付

153w会被拆分、逐步付给业主，比如:

[订金] : 30w， 签合同当天直接付给业主

[首付] : 100w，一般在过户前2天付给链家，保管在链家的app“家家支付”做理房通监管，2天后正式过户后，这笔钱就划给业主了~

[户口保证金] : 20w，处理方式和时间与首付100w一样~

[物业保证金] : 3w，一般过完户就去结清水电燃气物业费等，结清后直接付给业主

签合同时注意和业主商量好付首付和过户的大体时间，隔1-2个月是没问题的，这样你有更多时间去筹首付...

关于贷款~

一共三种贷款方式，分别为:

[商业贷款] :即向银行贷款，贷款利率为LPR

如果贷款年限在5年以内，则使用1年期LPR，目前为3.85%

如果贷款年限超过5年，则使用5年期LPR，目前为4.65%

[公积金贷款] :可贷到的金额取决于公积金的缴存年限、缴存比例、缴存金额，贷款利率比商业贷款低

[组合贷款] :即商业贷款+公积金贷款

总结而言，能公积金贷款就一-定要用，如果可

贷到的金额很少，就用纯商贷吧

还款

一共两种还款方式，分别为:

[等额本息还款] :每个月还款金额一样，虽然总利息偏高

[等额本金还款] :每个月还款金额逐月减少，总利息偏低

考虑到通货膨胀、未来的钱会贬值，绝大多数人会选择等额本息

另外，等额本息还款时，你的月工资需要超过月还款额的两倍!因为向银行申请贷款时，需要提供你的工资收入证明，如果不够多，贷款会有难度，解决办法可以是“接力贷”，即你的爸爸妈妈也去开工资收入证明，3个人加一起证明有还款能力....

其余费用

[税费] : 380wx 1%= 3.8w，注意此处按照网签价计算

[中介费] : 400w X 2.5%= 10w，注意此处按照成交价计算，目前北京链家中介费为成交价的2.7%，包括.2.2%居间 ### 费和0.5%保障服务费，一般可以砍到2.5%，当然成交价越高越好砍

最后，你需要支付[首付] 153w+ [税费] 3.8w+ [中介费] 10w = 166.8w

166.8w / 400w = 42%，这意味着你买房前做准备不是准备成交价的35%就好了，实际约40%

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[回答]一般来说二手房申请银行贷款额度,受贷款首付比例的影响,通常不能超过房屋总价减去首付款之差。举个例子:总价100万的房子,首付30%,那么,可贷额度=10...

[回答]北京二手房贷款流程如下:1)、商贷:网签—备件—面签—评估—批贷—过户—放款2)、公积金:网签—备件—初审—面签—评估—过户—复审—放款北京市...

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