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专家解读：“消化存量房产”“优化增量住房”释放了哪些信号？

据新华社报道，4月30日召开的 ### 中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方 ### 、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

会议提及“消化存量房产”“优化增量住房”释放了哪些信号？多位专家对此进行了解读。

消化存量房产、优化增量住房

释放了哪些信号？专家解读

红星新闻注意到，会议对存量房产和增量住房的表述为近年来首次提及。此次提及“消化存量房产”释放了哪些信号？

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，过去对于房地产政策的立足点，主要是从新型城镇化和供求关系的角度进行的。此次提及供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。这个表述对于我们理解后续住房的供给和需求政策有积极的作用。

对于“消化存量房产”，严跃进表示，这里的存量房产，一般认为是二手房房源，而不是房企的新房库存。但广义理解，两者也都是存量房产的概念。最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是“二手房挂牌激增”，背后折射出的问题就是“不好卖”的问题。而此类问题涉及到成千上万的居民家庭换房的内容。所以从消化存量房产的角度看，其实通俗理解就是接下来要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”的工作。

2024年1月12日，太原，市民在一家房地产售楼部看房图据视觉中国

严跃进表示，至于“优化增量住房”，其实是要求各地对于新房的供应要有新的思路。比如说目前一些地方的库存压力比较大，那么后续新房的供应方面就需要有新的思路。一些高库存的区域，后续土地供应就需要有所控制。而对于其他一些高库存的区域，也可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源，这对于我们理解后续土地和新房去库存工作等都有积极的启发。这里“统筹”的含义就是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。此前的“以旧换新”的策略，就是既消化存量二手房，又为新房库存去化提供新的需求点。从这个角度看，“统筹”其实是具有积极的创新的，即把二手房和一手房做了整体考虑。

中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬表示，过去一段时间，多地已推出住房“以旧换新”政策，既包括通过中介“优先售”的模式，也包括地方通过国资平台收购群众手中二手房作为保租房，售房款用于购买新房的模式。这些政策都有利于畅通一二手置换链条，提升楼市活跃度。此外，部分城市也推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式，有利于加快构建“市场+保障”住房体系。

谈到“优化增量住房”，温彬表示，当前我国人均住房面积、住房条件和质量仍有很大的提升空间，居民的改善需求仍有待释放，近期一线城市已经取消“90/70”限制，未来改善增量住房供应模式，提供更宜居的增量住房预计也将成为政策关注重点。

2024年1月5日，北京，购房者在一售楼处了解楼盘信息。图据视觉中国

近期多地相继优化政策

专家：有利于提振市场信心

4月30日，天津放开了120平方米以上住房限购。明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房，享受本市户籍居民购房政策。

4月30日晚，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京住建委”）发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，在执行现有住房限购政策的基础上，允许本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的，在五环外新购买1套商品住房。

对此，严跃进表示，除了北京，此前的成都、天津等都陆续优化政策，有非常强的导向性。这也说明各地基于一城一策的导向，进一步优化房地产政策。此类政策也和中央政治局会议强调的继续落实一城一策的导向非常吻合，对各地5月份的市场交易等会产生较为积极的影响，预计看房量在“五一”假期间也会增加，市场情绪也会提振。其他城市的购房积极性也会随之带动起来。

红星新闻首席记者吴阳

编辑郭庄责编官莉

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消化存量房优化增量房

构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。在体制机制上，将建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，防止市场大起大落。

### 中央政治局4月30日召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。会议要求，继续坚持因城施策，压实地方 ### 、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

保交房对于房地产市场良性循环和保障购房人合法权益的意义重大。只有将已购住房顺利交付，才能恢复各方对房地产市场的信心，从而使得住房销售持续回暖。房地产销售回款增加，也会使企业资金状况好转，让整个市场走向良性循环。

在推进保交房过程中，地方 ### 、房地产企业、金融机构切实扛起责任，进一步用好房地产融资协调机制。目前，所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，并完成两批“白名单”项目推送工作，这些房地产项目将获得融资近万亿元。

消化存量房产是当前房地产市场的一项重要任务。我国房地产市场供求关系已经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至在相当多的城市或者区域已经出现供大于求。国家统计局数据显示，截至今年3月末，商品房待售面积为74833万平方米，同比增长15.6%，其中，住宅待售面积增长23.9%，去化周期较长。

为促进市场平稳健康发展，在供大于求的城市和区域，应多措并举去库存，不仅新建商品住宅要去库存，二手住宅也要去库存。一段时间以来，各地因城施策出台放松限购、取消首套房贷利率下限、降低公积金贷款利率等举措，目标均指向提高楼市活跃度，加大去库存力度。未来，在供大于求的城市和区域，将合理控制新增住房，盘活存量商品住宅用地。4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求对商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

对于增量住房，要注重提升品质。尽管当前房地产市场处于调整周期，从长远看，我国城镇化还没有完成，房地产市场未来发展仍有支撑。2023年，我国常住人口城镇化率是66.2%，但户籍人口城镇化率还不到50%，还有相当数量的新购住房需求。未来新建商品住房增速或将放缓，但居民对住房品质的追求会不断增长。因此，应下力气建设绿色、低碳、智能、安全的好房子，满足人民群众对优质住房的期待，通过品质提升激发改善需求。

中央政治局会议提出，统筹消化存量房产和优化增量住房的政策措施。预计一手房、二手房市场将联动去库存、完善“保障+市场”住房供应体系。当前，二手住房交易量有增多趋势，特别是在一些大城市，二手住宅销售占比高于新建商品住宅。二手住宅的“卖旧买新”能够带动新房市场活跃，如果二手住宅交易低迷，也不利于新建商品住宅市场。因此，应进一步完善二手住宅交易有关制度和保障措施，提升二手住宅销售量。当前，一些城市推出了“以旧换新”“卖旧买新”的便利政策，这对于统筹推进新房和二手房市场发展十分有益。一些存量住房可以转化为配租或者配售型保障性住房，既能消化既有库存，又能为受保障对象提供品质更好或者价格更合理的保障性住房。

中央政治局会议还要求，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。这表明，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。在理念上，构建房地产发展新模式要以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，将建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落；建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。（本文来源：经济日报作者：亢舒）