架空层小区架空层归谁？|烟囱拆除公司_水泥烟囱拆除_高空建筑拆除_混凝土烟囱爆破

小区架空层归谁？

买房时规划的“绿化架空层”

怎么就变成了物业员工宿舍？

小区里的架空层究竟归谁？

和鹏法君一起来看看这个案例吧！

案情简介

2010年9月，A小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商B公司通知各业主办理入伙，C物业公司为A小区的物业管理服务单位。在小区入伙时，架空层已被B公司改造成两层员工宿舍，供C物业公司员工免费居住。

2017年10月至2018年3月，区规划土地监察大队多次向B公司下发拆除违法建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋一楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。

2019年7月，A小区业主委员会诉至法院，请求判令开发商B公司和C物业公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费用。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。B公司擅自改造加建和C物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。

B公司辩称，其与A小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定：不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以B公司有权依据该合同享有架空层的权属。

C物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由B公司改造加建，拆除、赔偿与C物业公司无关。

法院审理

本案为建筑物区分所有权纠纷。物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”。涉案架空层具有小区休闲绿化的物理属性，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，B公司和C物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，该约定并不能产生物权变动的法律效力。故B公司据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。

关于占有使用费问题，经查，在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被B公司及C物业公司占用，导致业主无法使用该架空层，两公司应承担相应的侵权责任，向业主赔偿损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担责任。根据B公司的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前三年的占有使用费。

综上，法院酌定两公司向A小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。

鹏法君说法

小区架空层与业主居住体验、生活品质息息相关，直接关系到业主的居住幸福感。开发商在规划架空层用途时多为休闲、绿化等，但交房时擅自更改架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。

本案判决回归小区架空层初始设计功能，针对开发商在房地产买卖合同中对架空层权属作出约定的情况作出判定，明确该约定不能产生物权变动的法律效力。此举不仅有利于促进架空层回归休闲绿化的属性，满足业主更高生活品质的需求，对于保护小区业主公共利益，及时纠正开发商或物业公司的不当行为，有一定的借鉴意义。

鹏法君提醒，广大业主应在购房前详细了解小区公用设施的规划、使用情况，在签订房地产买卖合同时，要仔细阅读相关条款，对合同条款存疑时应积极要求卖方予以解释说明，尽可能准确理解合同内容。当遇到开发商不当行为时，应及时拿起法律武器维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

来源：深圳市中级人民法院

你家小区架空层，干什么用的？

居民楼架空层是否可以停放电动自行车？根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层民用建筑的架空层内如果设有公共门厅、疏散走道、楼梯间或安全出口，不得停放电动自行车或为电动自行车充电。

今年，我市开展了全市住宅小区架空层停放电动自行车专项整治，共排查全市750多个设有架空层的住宅小区，其中10个小区架空层已通过改造具备消防安全条件，其余全部清空并列入动态监管。

事实上，架空层原本是设计用于开放的活动空间，不是专为停放电动车而设。架空层清空后，应该如何恢复其原本的功能呢？近日，记者走访了多个不同类型的小区，看看架空层的“正确打开方式”。

架空层变回居民公共活动空间

今年，我市开展全市住宅小区架空层停放电动自行车专项整治后，各地对架空层进行全面清理与改造，不少小区的架空层摇身变成了居民休闲娱乐的好去处。

“电动自行车清空了，空间更宽敞了，放上了棋牌桌、议事桌、乒乓球桌……架空层变回我们平时活动休闲的好地方，真是一举两得的好事！”合肥经开区海恒社区居民孙立辉为小区架空层改造点赞。

海恒社区近湖苑小区是2020年建成的回迁安置小区，共有12栋楼1020户居民。“架空层清空电动自行车后如何使用，是群众关注的问题。闲置是资源浪费，也引发杂物堆放等环境和安全隐患。”海恒社区福禄园居民区党委书记范玉霞介绍。

为此，海恒社区及福禄园居民区党委前后组织多次协商议事会，推动小区党组织、物管委、网格员、红色小管家、居民代表等多元参与，集思广益，决定从小区位置优势明显的4号楼架空层开始逐步实施改造，进行公共空间打造，破解居民活动场所缺失等问题。随后，全面广泛征求小区居民意见和建议，明确改造目标、具体措施。

“因小区老人较多，所以改造时我们充分考虑到方便老年人活动。”范玉霞说，“选定的4号楼架空层改造方案注重从实用性与功能性解决原有的光线昏暗、缺乏功能布局、美观度不足等问题。之后，我们对4号楼架空层空间进行了重新布局、装修设计，增设棋牌桌、椅、乒乓球桌等设施，为居民打造活动休闲的‘微空间’，实现架空层‘蝶变’。”

目前，改造后的4号楼架空层已投入使用。“因资金有限，近湖苑小区目前共有4号楼、6号楼、12号楼等3栋楼的架空层实施了公共空间改造，分别被打造成为文体活动室、协商议事厅和垃圾分类展厅。”范玉霞告诉记者，下一步，海恒社区还将加大共建共治力度，进一步筹措资金、对接资源，对近湖苑小区的架空层进一步实施改造使用，提升群众获得感和幸福感。

架空层变身家门口的“图书馆”

在肥东县撮镇镇瑶岗社区瑶河家园小区9号楼架空层，“藏着”一个社区图书室，吸引了不少居民前来读书、休息。走进图书室，摆放整齐的书籍便映入眼帘，随便翻阅几本，就会发现这里的书籍品类超级丰富，适合小朋友、成年人、老年人的读物应有尽有。

每天上午9点不到，志愿者张家银就来到图书馆打扫卫生、整理书籍，陆续迎接居民们的到来。“每天都有近30人在这读书、休息，暑假期间还有很多家长带孩子来这里看书。有了这个图书室，社区的‘书香’更浓了。”张家银告诉记者，社区图书室现有的1万多册书籍，主要来源于社会捐赠和原先的社区图书馆藏书。

除了为居民提供阅读空间，社区图书室还举办了各类丰富多彩的活动。瑶岗社区党委副书记邓胜红介绍，在图书室里，先后开展过“大手牵小手我们一起读”亲子阅读活动、“童心绘趣共守蓝天”儿童创意绘画活动，还有暑期儿童防溺水宣传活动等。

“图书室建立之前，架空层内堆满了居民停放的电瓶车和生活垃圾杂物等，给小区管理造成了极大的困扰，也让环境显得杂乱无章。”邓胜红介绍，为丰富社区居民的精神文化需求，社区协同物业清空架空层后，进行了二次打造，建立了小区图书室和老年人活动室，还摆上了乒乓球桌供居民使用。后期，社区还将利用闲置架空层打造党群服务站。

小区居民纷纷对架空层的改造赞不绝口。“不仅为孩子们提供了一个良好的阅读环境，也给小区老年人提供了休闲娱乐的场地，真正做到了老有所乐、幼有所教。”居民朱勤楷说。

消防改造让架空层更安全

“太惊喜了！架空层焕然一新，不仅安全性能提升了，还解决了我们的车子停放难题。”近日，家住天玥中心小区的居民刘亚云对自家楼下改造好的架空层赞不绝口。

采访中，记者还了解到一种特殊情况，如果架空层设计用途是给电动自行车停放或充电的，且住宅楼的疏散楼梯及安全出口与架空层有实体墙相分隔，在符合安全条件的情况下，可以停放电动自行车或充电。目前，我市有10个小区架空层已通过改造具备消防安全条件，可以停放电动自行车。合肥天玥中心小区就是其中之一。

丁盼盼是天玥中心小区物业负责人，今年2月公司刚刚进驻合肥天玥中心，没想到仅仅两个月后，就遇到了电动自行车管理这个难题。

“天玥中心小区仅有住宅3栋，336户居民，电动自行车保有量不到200辆。”丁盼盼告诉记者，但就是这不到200辆电动车，让物业操碎了心。

由于小区外部空间有限，实在没有多余的地方再新建电动自行车停车场所。在征求居民意见后，小区决定对架空层进行消防改造。当然，前提是小区有一个得天独厚的条件——小区的架空层和公共门厅是有实体墙隔开的。

在蜀山区消防救援大队的指导下，天玥中心小区先后对架空层进行了多次消防改造，包括安装监控、增加消防喷淋装置、增加防火墙等，累计投入3万-4万元，最终架空层具备消防安全条件，可以停放电动自行车。

“改造期间，蜀山区消防救援大队给了我们很多帮助，几乎每次来检查都会发现新问题，我们再进行下一步改造。”丁盼盼说，印象最深的一个细节是，小区架空层原先安装了玻璃幕墙，玻璃不具备防火条件，于是物业把玻璃幕墙全部敲掉，改成了防火墙。

目前，天玥中心小区架空层消防改造已经全部完成。看着架空层里停放的一排排整齐的电动自行车，丁盼盼坦言，虽然改造过程十分辛苦，但是精益求精才能保障居民们的安全。改造后，物业公司还加强了对架空层的巡逻，每隔两个小时有专门人员进行巡查、签到，防止出现电动自行车乱停放等安全隐患。“希望在大家的共同努力下，让居民们的生活更安全、更美好！”

文图 | 全媒体记者代敏

编发 | 全媒体编辑吴青培